Wenn Sie wissen, dass Sie und Ihre Geschwister von ihrem Vater oder einer Tante ein Haus erben, kann es ratsam sein, nicht zu warten, bis diese nach dem Todesfall an die Nachfahren übertragen wird. Zielführender ist es, wenn der Erblasser sein Vermögen zu Lebzeiten überträgt, also verschenkt. Dies schafft zum einen rechtlichen Klarheit, weil der Wille des Erblassers klar geregelt wird. Außerdem können steuerliche Freibeträge geltend gemacht werden.
Gerade bei Immobilien kann eine solche vorweggenommene Erbschaft ratsam sein, denn ein Haus oder eine Wohnung lässt sich im Gegensatz zu Geldvermögen nicht aufteilen. Und nicht immer sind Immobilienerben in der Lage, die anfallende Erbschaftsteuer zu bezahlen sowie ihre Geschwister gemäß dem Immobilienwert anteilig auszuzahlen. Schlimmstenfalls müssen sie diese verkaufen.
Wer seinen Nachfahren hohe Steuerzahlungen ersparen will, kann seine Immobilie verschenken. Der Schenker kann vereinbaren, dass die Schenkung zu seinem Tode eintritt („kalte Hand“); er kann aber auch zu Lebzeiten Nahestehende mit warmer Hand begünstigen. In beiden Fällen müssen die Begünstigten für die Immobilie eine Schenkungsteuer bezahlen. Ihre Höhe orientiert sich am Verwandtschaftsgrad zum Geber sowie der steuerlichen Freibeträge.
Direkte Nachfahren, also leibliche Kinder haben einen Freibetrag von je 400.000 Euro. Dieser kann beim Verschenken unter Lebenden alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden. Der Haken dabei ist, dass die Immobilie in dieser Zeit nicht verkauft werden darf. Als Basis für die Steuerermittlung wird der Verkehrswert herangezogen. Eingetragene Wohnrechte wirken steuermindernd, weil sie zu Recht den Wert der Liegenschaft reduzieren und sie mit diesem Nießbrauch schwerer verkäuflich wären.
Kein Schenker muss befürchten, nach der Übertragung seine Ansprüche am Immobilienbesitz zu verlieren. Seine Risiken können mit Wohn- und Nießbrauchrechten eingedämmt werden. Bei Letzterem behält der Gönner auch nach der Übertragung das Recht, das Eigentum zu nutzen und die Mieten einzuziehen. Gleichzeitig kommt er für laufende Kosten auf. Diese rechtlichen Bindungen werden im Grundbuch eingetragen. Außerdem kann im Notarvertrag ein Rückforderungsvorbehalt vereinbart werden.
Oft wird dieses Thema Verschenken und Vererben zu Lebzeiten umschifft, weil man sich mit der eigenen Vergänglichkeit befasst. Dabei verhindern klare Vereinbarungen nach dem Tod möglicherweise viele Streitigkeiten.
